民法典重点法条类案裁判法则系列㉖:关于物业办事人后合同义务的相关裁判法则7条
作者:leyu乐鱼体育官网 发布时间:2021-12-31 15:01
本文摘要:民法典重点法条类案裁判法则系列㉖:关于物业办事人后合同义务的相关裁判法则7条 【小编按】 帮忙法令人 精确把握、正确合用《民法典》 为法令人提供有价值的进修《民法典》常识办事 是法信公号近期的首要任务 在我们相继推出 (点击跳转阅读) 之后,即时起法信公号全新推出 【民法典重点法条类案裁判法则系列】 该系列围绕《民法典》中的新增和实质性修改法条 解析条文变迁和影响关联法条 推送类案裁判法则和案例要旨 帮忙法令人从案例实务中进修领会民法典条文 今天干货小哥推出第二十六期 《民

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民法典重点法条类案裁判法则系列㉖:关于物业办事人后合同义务的相关裁判法则7条 【小编按】 帮忙法令人 精确把握、正确合用《民法典》 为法令人提供有价值的进修《民法典》常识办事 是法信公号近期的首要任务 在我们相继推出 (点击跳转阅读) 之后,即时起法信公号全新推出 【民法典重点法条类案裁判法则系列】 该系列围绕《民法典》中的新增和实质性修改法条 解析条文变迁和影响关联法条 推送类案裁判法则和案例要旨 帮忙法令人从案例实务中进修领会民法典条文 今天干货小哥推出第二十六期 《民法典关于物业办事人后合同义务的相关裁判法则》 重点条文 《民法典》第九百四十九条 法条变迁说明 《民法典》第949条为新设条文,系在《物业办理条例》第38条和《最高人民法院关于审理物业办事纠纷案件详细应用法令若干问题的解释》第10条基础上完善而来。本条在第1款中明确了原物业办事人与新物业办事人的共同交代义务以及相关奉告义务;第2款中增加了“造成业主损失的,该当补偿损失”的划定。法信 · 影响条文 【影响关系:接收并修改】 1.《最高人民法院关于审理物业办事纠纷案件详细应用法令若干问题的解释》 第十条物业办事合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业办事企业退出物业办事区域、移交物业办事用房和相关设施,以及物业办事所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业办事企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业办事关系为由,请求业主付出物业办事合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

2.《物业办理条例》(2018修订) 第三十八条物业办事合同终止时,物业办事企业该当将物业办理用房和本条例第二十九条第一款划定的资料交还给业主委员会。物业办事合同终止时,业主大会选聘了新的物业办事企业的,物业办事企业之间该当做好交代事情。法信· 类案裁判法则 1.物业交代是物业办事合同的附随义务——厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业办事案 案例要旨:物业交代是物业公司在物业办事合同终止后必需负担的义务,该义务实际上即合同法所划定的“附随合同义务”,物业公司为履行该义务给业主造成损害的,应负担补偿责任。

前期物业办理中,业主委员会未存案建立前,物业公司在物业办事合同终止仍该当履行交代义务,此时,其该当将物业办理移交给委托人即开辟商。审理法院:福建省厦门市中级人民法院 案例来历:《人民法院案例选》2010年第3辑(总第73辑) 2.前期物业办事合同排除后,原物业办事企业应做好与新物业办事企业的交代事情并实时撤出物业办事区域——北京金罗马物业办理有限公司诉中海雅园物业办理委员会等物业办理合同案 案例要旨:对于开辟商在业主委员会建立之前所确定的物业办理公司,业主委员会建立后,作为产权人代表有权不再继续委托原物业办理单元。此时,物业办理单元应根据业主委员会的要求与新聘物业办理公司举行交代后实时撤出,如拒不交代和撤出,应由业主委员会主张权利,要求其撤出,或向法院告状请求判令原物业办理单元无条件撤离。案号:(2003)一中民终字第9644号 审理法院:北京市第一中级人民法院 案例来历:《中国审判案例要览》2004年民事审判案例卷 3.物业办事合同终止后,原物业办事公司该当退出物业办事区域、移交物业办事用房和相关设施与资料——北京亿展资产办理有限公司诉北京某物业办理公司物业交代纠纷案 案例要旨:物业办事合同终止后,原物业办事公司该当履行法定的后合同义务,义务规模包括:退出物业办事区域,移交物业办事用房和相关设施、物业办事所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金。

案例来历:法信精选 4.前期物业办事合同期限届满前,业主委员会筹备物业自治办理办事中心,尚不具备物业交代条件的,不得要求物业办事人退出办事区域并移交物业办事用房设施和资料——北京市海淀区逸升轩小区业主委员会诉北京世纪洁龙物业办理有限公司修建物区分所有权纠纷上诉案 案例要旨:《物业办理条例》第26条的立法目的应是在于确保小区业主在前期物业办事合同终止、前期物业办事企业撤出小区后,仍可获得连贯的、宁静的物业办事,这是实现小区业主大众好处的一定要求,即便在自治办理物业的景象下,也应确保物业办事跟尾的连贯性和宁静性。业主委员会主张举行物业办事的自治办理,但物业办事中心及相应专项办事的筹备尚处于制度构建阶段,未有效落实,并不具备物业交代的条件,对业主委员会关于物业办事人退出小区并移交物业的主张不予支持。

案号:(2020)京01民终1750号 审理法院:北京市第一中级人民法院 案例来历:中国裁判文书网 公布日期:2020-06-01 5.前期物业办事合同终止后,物业办事企业负有退出物业办事区域和移交物业办事用房设施、必须资料以及代管资金等后合同义务——连城县阳光新都业主委员会诉龙岩市连城县星辉物业办事有限公司物业办事合同纠纷上诉案 案例要旨:按照前期物业办事合同约定,前期物业办事合同履行期间,业委会建立,前期物业办事合同在合同约按期限届满后自然终止。物业办事合同的权利义务终止后,物业办事企业该当履行的后合同义务规模主要包括:退出物业办事区域、移交物业办事用房、移交相关设施、移交物业办事所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金等。

案号:(2020)闽08民终173号 审理法院:福建省龙岩市中级人民法院 案例来历:中国裁判文书网 公布日期:2020-05-27 6.基于客观实际需要,原物业公司在交代过渡期继续提供物业办事的,业主应付出相应物业费——重庆君航物业办理有限公司诉穆红霞、陈胜来物业办事合同纠纷上诉案 案例要旨:前期物业办事合同终止后,因客观实际环境需要,原物业公司继续为小区提供物业办事,促使物业公司交代历程中的平稳过渡,基于公平原则业主应付出相应的物业办事用度。案号:(2019)渝05民终2776号 审理法院:重庆市第五中级人民法院 案例来历:中国裁判文书网 公布日期:2019-09-17 7.物业办事人在合同终止后违反了移交义务,即便提供了物业办事也不得请求业主付出合同终止后的物业费——南京宁设物业办理有限责任公司诉董秋玲物业办事合同纠纷上诉案 案例要旨:物业办事人与业主之间的物业办事合同权利义务终止后,物业办事人拒绝业委会撤出小区、移交物业办理权的要求,违反了移交义务,纵然其后物业办事人事实上继续提供了物业办事,也不得请求业主付出合同终止后的物业费。案号:(2017)苏01民终9362号 审理法院:江苏省南京市中级人民法院 案例来历:中国裁判文书网 公布日期:2017-12-27 法信·司法概念 1.物业办事人拒不管理交代该当负担的责任 物业办事人的交代义务虽然属于后合同义务,但同时亦属于由合同明确约定的义务。

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出格 是《民法典》将物业办事人的交代义务单独划定,亦将物业办事人的交代义务上升为法界说务,物业办事人不履行该项义务亦属违法行为。按照本条(《民法典》第949条,下同)第2款划定,原物业办事人违反前款划定的,不得请求业主付出物业办事合同终止后的物业费;造成业主损失的,该当补偿损失。

由此可见,物业办事人拒不履行交代义务造成损失的,该当负担补偿责任。实践中, 假如原物业办事人拒不撤出,业主可以按照合同约定要求其负担相应的违约责任。同时,业主或业主委员会亦可向相关行政主管部分反应环境,要求原物业办事人负担相应的行政责任。

原物业办事人负担民事责任并不能免去其应负担的行政责任。2.原物业办事人拒绝交代的法令后果 实践中,物业办事人往往以业主未足额付出物业费或者业主大会作出的决定违法不能发生合同排除效力为由拒绝撤场交代,物业办事交代纠纷也往往发生于此。那么物业办事人可否提出相关的抗辩来由呢?对此,需要注意本条划定的交代前提是“物业办事合同终止”,即业主与物业办事人之间的合同法令关系丧失法令效力,不能在当事人之间发生继续履行的约束力。

因此,原物业办事人可否拒绝交代要视其抗辩来由是否基于合同已经终止。如原物业办事人提出存在部门业主未付出物业费因而不肯交代,则因为物业费是否付出系属于当事人合同履行中的抗辩权问题,而非关于合同是否终止的抗辩权,在此环境下,物业办事人对物业费的诉求并不能发生对其交代义务的否认,其该当根据法令划定予以交代,物业费的付出问题应在两边交代历程中协商解决或者在交代后通过诉讼、仲裁予以解决。

假如物业办事人提出两边合同并未终止的抗辩,则物业办事人可否拒绝交代?实践中一般是业主大会作出决定后业主委员会向原物业办事人通知排除合同,原物业办事人差别意排除合同,两边发生纠纷陷入僵局。对此,业主委员会与原物业办事人该当首先协商解决,将两边的合理关切充实向对方释明,出格是业主委员会该当将原物业办事人存眷的物业费收取等问题充实思量,提供合理的解决方案,尽量和平解决问题,消除误会,营造杰出的交代情况。假如经协商仍不能解决问题,原物业办事人仍然认为两边合同未依法排除,则可以请求人民法院或者仲裁机构对合同是否排除予以确认。

如经确认两边合同已经终止,则原物业办事拒绝交代无合法来由,根据本条第2款划定,其不得请求合同终止后的物业费,造成业主损失的还应补偿损失;如经确认两边合同未终止,则因两边合同继续有效,原物业办事人拒绝交代不该负担责任。这也说明,业主行使合同排除权“炒物业”必需成立在依法依规的前提下,滥用合同排除权、法式违法不能发生排除合同的效力,也不能据此强行要求原物业办事人管理交代手续。

3.物业办事交代纠纷中,业主或业主委员会可否申请人民法院先予执行 有概念认为,因为若业主大会通过有关法式排除了与原物业企业的合同,或合同期届满,原企业拒绝撤出或拒不移交有关资料的,可认定为组成对小区物业办理的故障。原物业企业拒绝撤出或拒不移交有关资料,新物业企业不能举行有效物业办理,会造成保安、保洁、设备维护、车库办理等的杂乱,甚至瘫痪,影响整个住民小区的事情、糊口,影响整个社区的安定,这种故障应属“需要当即解除的故障”。

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因此,切合《民事诉讼法》关于“环境紧迫”的划定 [i]。对此,笔者认为, 物业交代纠纷的发生很大水平上在于原物业办事人对于合同排除或合同终止的质疑。如原物业办事人提出了两边物业办事合同未依法排除的抗辩或提起了反诉要求继续履行合同,那么人民法院在审理案件历程中需要对两边合同是否已经排除举行审理,在此环境下如人民法院依原告的申请先予执行,则相当于变相确认了物业办事合同已经排除,倒霉于两边纠纷的解决,还会变成更大的纠纷。

假如原物业办事人对于合同排除并无异议,只是出于其他方面的思量不肯共同交代也不继续提供办事,造成物业办理秩序杂乱,影响业主根基的正常的糊口,则人民法院可以按照案件的详细环境审查是否准许原告先予执行的申请。4.原物业办事人交还物业办事资料的主体 本条划定原物业办事人该当将相关资料交还给业主委员会、决定自行办理的业主或者其指定的人,这主要是思量到物业资料的交代很是专业,涉及工程基建、设备、信息化、合同、财政等各种资料,业主或业主委员会在具备相应常识和能力的环境下可以自行交代,也可以礼聘第三方机构如状师事务所、管帐师事务所或者住民委员会、相关主管部分等介入交代手续,也可以指定新物业办事人介入交代。因此,原物业办事人交还物业办事资料该当按照与业主或业主委员会告竣的协议确定资料交还的主体。

(以上概念均摘自最高人民法院民法典贯彻实施事情带领小组主编:《中华人民共和国民法典合同编理解与合用》(四),人民法院出书社2020年7月版,第2645~2647页。) [i]王洪宇:《物管交代纠纷法理评析与实务阐发》,载《现代物业》2008年第3期。法信·关联法条 1.《中华人民共和国民法典》 第五百五十八条债权债务终止后,当事人该当遵循诚信等原则,按照生意业务习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。2.《最高人民法院关于审理物业办事纠纷案件详细应用法令若干问题的解释》 第六条经书面催交,业主无合法来由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业办事企业请求业主付出物业费的,人民法院应予支持。

物业办事企业已经根据合同约定以及相关划定提供办事,业主仅以未享受或者无需接管相关物业办事为抗辩来由的,人民法院不予支持。第九条 物业办事合同的权利义务终止后,业主请求物业办事企业退还已经预收,但尚未提供物业办事期间的物业费的,人民法院应予支持。物业办事企业请求业主付出拖欠的物业费的,根据本解释第六条划定处置惩罚。

3.《物业办理条例》(2018修订) 第二十九条在管理物业承接验收手续时,建设单元该当向物业办事企业移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体修建、布局、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护调养等技能资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业办理所必须的其他资料。物业办事企业该当在前期物业办事合同终止时将上述资料移交给业主委员会。法信 · 进修民法典专区 现已上线,更多功效点此相识 法信第1766期 返回,检察更多。


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